Molti clienti, al primo acquisto o alla prima vendita, spesso mi chiedono come si sviluppa il processo che porterà al trasferimento di proprietà di un immobile. In questo articolo voglio parlare dei tre principali momenti che contraddistinguono la quasi totalità delle compravendite, così da fornire ai lettori uno schema di massima per operare nel mercato immobiliare, evitando brutte sorprese e riducendo al minimo i rischi.
Tralascio la fase più complicata e solitamente lunga che riguarda per il venditore la messa in vendita e la pubblicizzazione dell’immobile e per l’acquirente la scelta della soluzione più adatta.
Assumiamo quindi che un potenziale compratore abbia trovato la casa ideale e sia deciso ad acquistarla!
Qual è il primo passo?!
Proposta di acquisto
Il primo step solitamente avviene ad opera del compratore, il quale formula con una scrittura privata unilaterale, una proposta al venditore per l’acquisto del suo immobile.
Con questo documento si concretizza l’interesse per l’acquisto e si pongono le basi per il futuro affare.
Naturalmente essendo un atto con valore legale a tutti gli effetti, che vincola la parte proponente in caso di accettazione della controparte, deve essere predisposto in un determinato modo. In particolare occorre siano indicati i dati anagrafici delle parti, i dati che identificano l’immobile, l’ammontare del prezzo proposto per l’acquisto, le modalità di pagamento, la data entro la quale la proposta deve essere accettata e quindi quella entro cui si redigerà un preliminare di compravendita. Inoltre in questa fase è opportuno richiedere:
- la visione della documentazione che accerti che l’immobile sia regolare sotto tutti i punti di vista (catastale, urbanistico, impiantistico, ecc.);
- la presentazione della certificazione energetica;
- il dettaglio dei costi, dei lavori e delle spese condominiali;
- la risoluzione di qualsiasi altro dubbio o l’avanzamento di qualsiasi altra proposta aggiuntiva.
Infine è ideale mettere sul piatto in questo momento ogni condizione alla quale subordinare l’acquisto definitivo (come l’ottenimento del mutuo o la necessaria vendita di un immobile già di proprietà).
La proposta va presentata al venditore il quale avrà la facoltà, con una seconda scrittura unilaterale di accettarla interamente o di presentare una controproposta, alimentando la trattativa.
Solitamente quando ci si avvale di un agente immobiliare, per rafforzare la proposta agli occhi del venditore, a questa il compratore allega un assegno bancario intestato al proprietario che rimarrà in deposito fiduciario presso l’agenzia. Solo quando si redigerà il preliminare l’assegno fungerà da caparra confirmatoria e potrà essere consegnato nelle mani del venditore.
ATTENZIONE! Nel caso in cui la proposta di acquisto accettata contenga tutti gli elementi previsti da un preliminare di compravendita, sarà quest’ultimo il valore legale che l’atto otterrà. Con tutte le conseguenze giuridiche e fiscali che ne derivano.
Preliminare di compravendita
Nel momento in cui le parti trovano un accordo su ogni punto della trattativa e preferibilmente hanno le dovute garanzie d’adempimento (per il compratore la disponibilità finanziaria e per il venditore la regolarità in ogni aspetto del bene offerto), è possibile redigere il preliminare o compromesso di compravendita. In questo caso si tratta di una scrittura privata nella quale entrambe le parti esprimono la volontà di concludere l’affare alle condizioni stabilite, che vanno esplicitate in forma scritta nel documento. Anche in questa evenienza occorre vi sia un contenuto minimo nella scrittura e soprattutto è necessario avere certezza di quanto si dichiara per non andare in contro a controversie legali e gravi conseguenze. Vanno quindi inseriti i dati delle parti, dell’immobile con l’esatta identificazione catastale e con gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche ed abitative, il prezzo di vendita e le modalità di pagamento (specificando la presenza di acconti o caparre), la data entro la quale si giungerà alla stipula notarile, la presenza dell’APE con apposita clausola, la regolarità sotto ogni aspetto del bene e la garanzia che al momento del rogito questo sarà consegnato “immacolato”, come da accordi tra le parti. Nel caso in cui ci si rivolga ad un agente immobiliare, sarà questo a verificare con attenzione ogni aspetto dell’affare per non far dichiarare alle parti affermazioni non veritiere.
Il preliminare va obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, per adempiere al pagamento delle imposte e per dare data certa all’atto. Senza registrazione, oltre a violare la legge ed evadere le imposte, le parti corrono il rischio di veder sfumare l’affare senza possibilità di venire tutelate adeguatamente. Il venditore, dopo la firma del documento da parte di entrambi i soggetti, potrà incassare l’eventuale assegno bancario che il compratore gli fornirà come acconto o caparra.
Rogito notarile
L’ultima fase di una compravendita corrisponde con l’atto da farsi presso un notaio.
Solo in questo momento la proprietà ed il possesso del bene si trasferiscono dal venditore al compratore.
È in questa sede che si dovranno versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, che verrà notificato il mutuo ed iscritta l’ipoteca a favore della banca del compratore (mentre il venditore estinguerà eventuali residui di mutuo con la cancellazione dell’ipoteca iscritta quando precedentemente acquistò), che si dovrà con assegni circolari saldare il prezzo stabilito per la compravendita al netto di eventuali acconti o caparre. Naturalmente prima dell’atto, il notaio eseguirà tutte le verifiche del caso per garantire la sicurezza dell’acquisto e tutelare entrambe le parti.
Ognuna di queste fasi è solitamente attorniata da altre operazioni, che vanno dalla richiesta e l’ottenimento di un mutuo alle visite da eseguire presso l’immobile, dalle operazioni di trattativa ad eventuali particolari richieste o necessità che possono complicare il passaggio da uno step all’altro.
In ogni caso, uno schema di base applicabile alle compravendite tra privati è quello sopra delineato e per ogni dubbio o bisogno di ulteriori spiegazioni resto a disposizione dei lettori all’indirizzo email info@casanord.net.
Alla prossima con un altro articolo immobiliare,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade