Qualche mese fa vi ho parlato delle tre fasi che costituiscono il percorso “contrattuale” di una compravendita in campo immobiliare. Ho definito una scaletta che rappresenta i momenti della proposta d’acquisto, del preliminare (o compromesso) e del rogito notarile cercando di puntualizzare per ciascuno di essi alcuni punti salienti da non sottovalutare.
In questo articolo e nelle prossime settimane intendo approfondire ogni singola tappa di questo percorso, per dare a voi lettori qualche spunto d’approfondimento sempre utile nel caso in cui vi troviate nella situazione di comprare o vendere casa.
In questa occasione vi parlerò della proposta d’acquisto.
Come vi dicevo, questo documento rappresenta la concretizzazione dell’interesse di una parte all’acquisto di un determinato immobile ed è utilizzato per portare all’attenzione dei venditori questa volontà. In pratica la proposta può essere intesa come un valido strumento di trattativa con il quale i potenziali acquirenti avanzano determinate condizioni ai proprietari in senno all’eventuale futuro acquisto. Di contro i proprietari/venditori avranno la facoltà di accettare la proposta oppure di definire alcune modifiche e quindi una controproposta. Le trattative si concluderanno nel momento in cui le parti si troveranno concordi nella definizione dei contenuti del documento ed entrambe lo avranno approvato. In quel particolare momento la proposta perderà la propria caratteristica di “atto unilaterale” e diventerà a tutti gli effetti un preliminare di compravendita.
Proviamo ora ad indentificare alcune caratteristiche della proposta d’acquisto, che la distinguono dal preliminare di compravendita e la rendono utile nelle prime fasi di una trattativa immobiliare.
È un atto unilaterale,
da redigere in forma scritta, quindi viene formulato e firmato da una sola della parti e va proposto all’altra, che dovrà accettarlo (quindi controfirmarlo) o avanzare una controproposta. Solitamente le agenzie immobiliari sono dotate di formulari prestampati (che vanno depositati in camera di commercio) contenenti tutte le clausole necessarie a garantire la dovuta sicurezza alle parti.
Deve avere forma scritta e riportare determinati contenuti,
tra i quali non possono mancare i dati identificativi del proponente, l’indicazione del soggetto cui si avanza la proposta, l’identificazione dell’immobile con gli estremi catastali, il prezzo proposto, le modalità ed i termini di pagamento e di conclusione dell’affare. È consigliabile poi esprimere la necessità da parte del compratore di acquistare un bene esente da difetti o anomalie catastali, urbanistiche, condominiali, impiantistiche o legali in generale. Infine è meglio esplicitare fin da subito eventuali condizioni sospensive o risolutive da portare all’attenzione del venditore, ad esempio nel caso si necessiti di un mutuo per provvedere all’acquisto.
Va solitamente accompagnata da un assegno a garanzia,
che esprime la concreta volontà e la dovuta serietà alla proposta dell’acquirente. Solitamente l’importo non è elevato e la somma resta in deposito fiduciario presso la sede dell’agente immobiliare fino alla successiva stesura del preliminare di compravendita. Legalmente, all’accettazione della proposta da parte del venditore la somma a garanzia diviene una caparra confirmatoria, con le conseguenze del caso nell’eventualità in cui una della parti si ritiri dall’affare (perdita o versamento del doppio della stessa).
Può essere irrevocabile,
per un determinato periodo di tempo la proposta può essere vincolata da questa fattispecie a carico dell’acquirente. In sostanza per dare maggiore peso alla volontà che si sta esprimendo è possibile vincolare all’acquisto il compratore, naturalmente ai termini ed alle condizioni da lui stesso stabilite. Se il venditore avanzerà una controproposta l’acquirente avrà la facoltà di ritirarsi dall’affare senza costi o penali.
Può diventare preliminare,
come ho più volte ricordato sopra. Nel caso in cui la proposta avanzata da una parte (come anche le successive eventuali controproposte) sia accettata dall’altra, ed il proponente venga a conoscenza dell’accettazione da parte dell’accettante, si è in presenza di un accordo preliminare con le conseguenze fiscali e soprattutto legali del caso. Nonostante ciò, la prassi è volta alla successiva redazione di una seconda scrittura, un preliminare (scrittura privata o atto pubblico bilaterale) che espliciti le condizioni stabilite nella proposta ed eventualmente ne integri altre, previo consenso delle parti.
Come è intuibile occorre fare grande attenzione a non sottovalutare l’importanza e gli effetti che una proposta d’acquisto può manifestare. Sebbene spesso sia utilizzata come mero strumento di trattativa ed accordo di massima, eventuali aggiunte o modifiche dopo l’accettazione di entrambe la parti non sono così scontate o proponibili, in quanto è necessario il consenso bipartisan per attuarle.
Allo stesso modo, siate consapevoli che per concludere un affare immobiliare prima o poi è necessario farsi avanti nei confronti della controparte per instaurare una trattativa solida e non campata in aria e l’unico modo per fare ciò è sottoscrivere una proposta d’acquisto.
Le uniche armi che avete in vostro possesso per agire in tranquillità ed evitando spiacevoli inconvenienti legali, fiscali o economici sono l’informazione approfondita e da fonti certe, se intendete agire in autonomia, oppure la fiducia che riporrete nel professionista e le capacità di quest’ultimo se intendete affidare il vostro acquisto ad un agente immobiliare.
Alla prossima con un nuovo articolo di approfondimento immobiliare,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade