L’investimento immobiliare da qualche anno ha perso il successo che riscuoteva in passato agli occhi dei risparmiatori italiani. Coi prezzi che dal 2008 hanno segnato un drastico e continuo calo (nella zona roncadese si parla, in media e salvo specifiche eccezioni in più o in meno, di un ribasso del 25-30% sul valore d’acquisto nel periodo 2005-2008) e con la tassazione sui beni del settore che, in concomitanza del periodo di crisi, ha visto segnare un costante aumento a partire dal 2010 (da dati della CGIA di Mestre del 2015, nel quinquennio 2010-2014 l’aumento delle imposte legate agli immobili è stato di +156%) effettivamente l’interesse degli italiani verso il mattone, inteso come forma d’investimento alternativa al ramo finanziario nelle sue ampie sfaccettature, ha subito un netto contraccolpo.
A partire dallo scorso anno però, sembra trasparire un’inversione di tendenza riguardo la possibilità di cogliere le così definibili “occasioni” presenti nel mercato immobiliare, investendo una somma anche contenuta per trarre una rendita costante (salvo spiacevoli imprevisti).
Mi sto riferendo all’acquisto di un immobile con lo scopo successivo di metterlo “a reddito”, cioè locarlo ricavando una somma mensile derivante dal canone di locazione.
Per evitare fraintendimenti ci tengo a specificare che, dopo 8 anni di crisi economica che ancora in molti settori e per molte persone non è assolutamente terminata, sono davvero pochi gli investitori che hanno a disposizione liquidità sufficiente da impegnare in un immobile da reddito. In ogni caso manifestazioni d’interesse d’investimento come quelle che in agenzia ho avvertito negli ultimi 12 mesi, testimoniano che nonostante il duro colpo subito dall’immobiliare, ci sono speranze per il raggiungimento di un nuovo equilibrio e quanto meno di una potenziale stabilità dei prezzi (cosa ben differente da una ipotetica ripresa dei valori di scambio).
Dopo questa dovuta premessa, proviamo a capire a che condizioni oggi si può ritenere attrattivo un investimento immobiliare (a scopo non abitativo). Come al solito sono molte le ipotesi da prendere in considerazione, dal prezzo ricavabile per l’acquisto alla posizione dell’immobile, dalla possibilità di fruire delle agevolazioni per un acquisto “prima casa” allo stato di mantenimento ed all’età del nostro obiettivo d’investimento. Nonostante tutto ciò però, all’acquisto dovrà seguire obbligatoriamente una locazione per far generare reddito al nostro capitale. Ed ecco che non è possibile tralasciare lo stretto collegamento che in questi casi intercorre tra le due operazioni, dovendo necessariamente rapportare la scelta del “cavallo su cui puntare” alla domanda odierna di “alloggi in locazione”.
Prezzo
È ormai risaputo che oggigiorno i prezzi degli immobili proposti in vendita hanno raggiuto un minimo storico che difficilmente potrà nel prossimo futuro accentuarsi ancora di molto. È un’opinione diffusa tra i professionisti del settore che il punto di minimo, in particolar modo per il nuovo e per l’usato recente (10-15 anni di vita), sia stato raggiunto e che per i prossimi anni i valori dovrebbero assestarsi non subendo importanti variazioni né in ribasso né in rialzo. Andando nel dettaglio della realtà roncadese, e ponendo l’accento su quegli immobili che rientrano nell’interesse degli investitori, il target tipo può essere riassumibile nel mini appartamento o nel 2 camere che comunque non vada oltre i 65/70 mq. I prezzi per queste soluzioni oggi, volendo definire un intervallo attendibile e sufficientemente indicativo, variano tra 1300-1650 Euro/mq, naturalmente con differenze a seconda della posizione, dell’età, del contesto e di tanti altri fattori che influiscono sulla valutazione.
Posizione
Da non sottovalutare l’ubicazione di un appartamento che si intenda acquistare per una futura rendita da locazione. La posizione è il primo fattore ricercato da chi cerca casa in affitto ed in particolar modo le zone centrali sono le più richieste. Che si parli di Roncade centro o delle frazioni, poco cambia, ciò che conta è che vi sia comodità ai servizi e si assicuri la possibilità di limitare l’uso dell’auto per le principali commissioni. Per quanto riguarda il “piano”, gli appartamenti a piano terra sono i più ricercati ma in termini di locazione non fa molta differenza ripiegare su piani più alti. Influisce invece la dimensione del condominio: se si superano i 2 piani di conseguenza crescono i condomini e quindi in linea di massima le spese mensili. Per quanto riguarda la futura dismissione dell’investimento (quindi la vendibilità futura) è necessario far presente che oggi i 2 camere sono più commerciabili dei mini, il capoluogo prevale sulle frazioni, i piccoli condomini vincono sui residence più numerosi.
Agevolazioni e tasse
Non esistono oggi dei bonus fiscali davvero convenienti per chi decide di acquistare per locare. L’ultima legge di stabilità, per ridurre l’invenduto e far respirare le imprese di costruzioni, ha previsto che solo nei comuni in cui esista il così detto “canone concordato” per le locazioni, si possa avere uno sconto fiscale pari al 20% del prezzo di acquisto di un immobile da impresa, salvo che questo sia locato per gli 8 anni successivi alla data del rogito. Acquistare un immobile nuovo e concederlo in locazione per 8 anni non è una pratica tanto comune, soprattutto valutando il prezzo degli immobili nuovi e il vincolo temporale di affitto, il bonus appare davvero poco conveniente. Da evidenziare poi che nel caso in cui non si potesse usufruire dell’agevolazione prima casa (avendone già usufruito), l’imposta di registro calcolata sul valore catastale sarebbe del 9%, quindi il costo erariale dell’investimento influirebbe in modo importante ed in certa misura si farebbe sentire anche negli anni a venire (con il versamento dell’IMU sulla seconda casa).
Locazione
Resta infine da valutare la componente che consente di rendere veramente fruttifero l’investimento immobiliare: la successiva locazione. Ne abbiamo già parlato in un altro articolo, locare in sicurezza è necessario per garantire che il capitale investito non si deprezzi senza ricavarne un ritorno. Inoltre con la cedolare secca, che tassa forfettariamente i redditi derivanti dalla locazione, è impossibile ricavare una rendita del 4-5% netto annuo del valore del capitale investito (esclusi eventuali costi di manutenzioni straordinarie ma al netto delle imposte).
Per concludere, credo che nel dopo crisi sia cambiato l’approccio che si debba mantenere nei confronti degli investimenti immobiliari. Se fino a 10 anni fa la rivalutazione degli immobili era costante, oggi non è più così. Anche il mattone si consuma, e questo consumo è percepito dal mercato. Per questo è importante considerare nel momento in cui si smobilizzerà il capitale investito, che questo in termini assoluti potrà essere inferiore, ma che nel corso degli anni avrà prodotto un reddito che compenserà la perdita e garantirà un determinato profitto. È importante però valutare con grande attenzione tempi, modalità ed ammontare di queste operazioni, per poter trarre i massimi vantaggi da questa categoria d’investimento che soprattutto oggi può assicurare soddisfazione e profittabilità con rischi pressoché nulli.
A presto con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade.