Quando si cerca un immobile da acquistare (ma anche in locazione), una delle informazioni che assieme al prezzo condizionano in modo fondamentale la scelta del compratore (e la sua prima impressione) è la dimensione. Anche quando si vende, per dare informazioni corrette a potenziali soggetti interessati, è necessario definire con precisione lo spazio che effettivamente potrà essere compravenduto.
Naturalmente, riferendosi agli acquirenti, a seconda delle esigenze questi protenderanno verso alloggi più o meno ampi, ma con questo articolo intendo dare qualche spunto di riflessione per avere le idee più chiare riguardo questo tema, che sembra puramente e semplicemente legato a necessità pratiche ma considerando la questione con più attenzione genera effetti rilevanti anche da un punto di vista fiscale e commerciale.
Innanzi tutto ritengo fondamentale precisare che esistono diverse metodologie di misurazione dello spazio di un immobile, cosa che può creare confusione e portare a differenti interpretazioni di uno stesso dato. Consultando quotidianamente annunci immobiliari online, sui classici portali (Immobiliare.it, Casa.it, Subito.it, ecc) e sui siti di agenzie, mi accorgo spesso di quanto un’informazione chiave come quella dei “metri quadri” di un immobile sia spesso trattata con superficialità. Inserzioni relative a medesimi immobili riportano molte volte informazioni differenti, trasmettendo un’immagine distorta di ciò che semplicemente è una misurazione e dovrebbe essere quanto più precisa e immutabile.
Devo ammettere che la causa di questa variabilità nel comunicare un dato “certo” non è sempre dovuta a grossolani errori ma deriva, come ho accennato in precedenza, dalle molteplici sfaccettature che si possono dare alle dimensioni degli immobili. Parlando di superficie ecco alcune classificazioni che è utile tenere a mente nel momento in cui ci si cerca casa o si intende metterne in vendita una, per avere o dare un’informazione utile ed interpretabile correttamente:
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Superficie calpestabile
È la misurazione degli spazi di un immobile che fisicamente possono essere occupati degli abitanti dello stesso. Viene quindi rilevata al netto dello spazio occupato dai muri perimetrali ed interni, ma al lordo di eventuale mobilio presente. Solitamente viene utilizzata per indicare la sola parte abitativa, escludendo lo spazio di eventuali terrazze, portici, garage, giardini ed altre pertinenze (questi locali vanno indicati con misurazioni a sé stanti). Può essere un dato utile per capire lo spazio effettivo che l’eventuale acquirente avrà a disposizione nell’immobile ma personalmente lo ritengo poco indicativo perché esclude alcune zone della casa che in ogni caso rientrano nel “vendibile”, quindi ricavare il prezzo €/mq in base a questo dato può condurre ad una valutazione fuorviante. Per effettuare questa misurazione, oltre che con uno scalimetro su una planimetria è possibile rilevare sul posto con un misuratore laser, non avendo la necessità di considerare lo spessore dei muri.
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Superficie commerciale
È la misurazione degli “addetti al mestiere”, cioè degli agenti immobiliari e di tutti quei professionisti che solitamente hanno il compito di valutare il valore degli immobili. Si tratta di un dato ottenuto considerando non solo gli spazi fisicamente calpestabili ma anche i muri perimetrali e quelli interni, ed attribuendo ai vari locali di un immobile un “peso”, per ponderare il risultato finale in base all’effettiva destinazione degli spazi. Ad esempio, semplificando al massimo, mentre l’unità abitativa (soggiorno, cucina, bagni e camere in un appartamento standard) avrà un peso pari ad 1, il garage sarà pesato per 1/2, le terrazze per 1/3, il giardino per 1/10 e così via. La ponderazione avverrà non solo in base alla vivibilità dei locali, ma anche all’altezza media degli stessi (se inferiore a 2,70 metri una stanza influirà in modo minore sul risultato finale).
Come è comprensibile questa metodologia di misurazione è la più comune ed è anche la più coerente per ottenere il prezzo €/mq al quale sarà messo in commercializzazione l’immobile. Inoltre è da considerarsi la più completa perché, seppur in quote differenti, riguarda tutti gli spazi di un’abitazione senza esclusione alcuna. In questo caso la misurazione va effettuata preferibilmente su una planimetria catastale o su una pianta di progetto, così da poter comprendere anche i muri esterni del fabbricato.
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Superficie catastale e consistenza
È un dato “fiscale” che si ricava dalla documentazione catastale di un immobile. Solo negli ultimi anni l’accatastamento di una unità prevede la misurazione della sua superficie in “metri quadri” (con apposite specifiche tecniche che definiscono la dimensione), prima per le unità ad uso abitativo, rientranti nella categoria castale A, si indicava solo la consistenza delle stesse attraverso i vani, cioè i così detti locali utili effettivi, che non corrispondono ai vani fisici della abitazioni. Anche in questo caso, riferendoci ai vani, la loro individuazione avviene in base alla destinazione dei locali e l’unità di misura è appunto il vano o la frazione di vano.
Questa categoria di misurazioni è utile sia per verificare la regolarità catastale degli alloggi sia per definire la rendita catastale, che in molti casi è l’imponibile sul quale vengono calcolate le imposte da versare in fase di compravendita.
Il valore dimensionale derivante da una visura catastale può essere molto utile nel caso dei terreni e delle aree pertinenziali ad una abitazione: infatti la misura in ha (ettari), are e centiare può essere utilizzata per definire anche la superficie commerciale di un bene.
Avendo ora un’idea più chiara delle varie categorie di superficie che possono essere prese in considerazione in sede di ricerca e trattativa di un immobile, e ricordando sempre di chiedere nel caso in cui non sia specificato che tipo di valore è esposto in un annuncio immobiliare, è più immediato capire quanto le dimensioni vadano vagliate con attenzione quando si cerca o si vende casa.
Non si tratta semplicemente di avere più o meno spazio a disposizione ma la giusta valutazione dimensionale influisce direttamente sull'interesse che può suscitare un immobile, sulla fluidità della trattativa e sull’onerosità della stessa. Nel caso in cui si rilevassero anomalie catastali ad esempio, potrebbe essere necessario sanarle con un allungamento dei tempi di compravendita ed un inevitabile adeguamento della superficie catastale, con una conseguente variazione della base imponibile sulla quale si pagheranno le imposte.
Anche in ottica di commerciabilità futura è necessario adeguare le scelte presenti ai bisogni futuri, per non rischiare nel breve periodo di dover rimettere l’immobile sul mercato perché non più adeguato alle esigenze della famiglia.
Infine, cosa non poco importante, valutare attentamente i dati riguardanti le dimensioni di un immobile è l’unico modo per evitare spiacevoli perdite di tempo in visite inutili, per ottimizzare la ricerca della casa dei propri sogni e per non avere brutte sorprese a cose fatte!
Spero di avervi dato qualche interessante spunto di riflessione per permettervi di cercare casa con un occhio più attento e per metterla in vendita con la piena consapevolezza di ciò che si ha tra le mani!
Al prossimo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade