Una delle alternative per chi cerca una casa da acquistare è quella di costruirla da zero su un terreno nel quale sia possibile edificare o recuperare un immobile già esistente. Sicuramente non è la soluzione più semplice, sono molti i dettagli da considerare per non commettere errori, anche gravi, e soprattutto l’intero processo che va dall’acquisto del lotto all’ultimazione della casa è solitamente piuttosto lungo.
Certo, la soddisfazione di costruire e successivamente di vivere nella casa dei propri sogni, realizzata su misura ed a seconda dei propri gusti e delle proprie esigenze, è senza dubbio impagabile! Ci saranno le stanze che riterrete indispensabili, il giardino della misura ideale, le finiture desiderate ed anche la zona sarà quella sempre voluta. Insomma, zero compromessi ma un affare impegnativo e delicato!
Per dare ordine a questo importante argomento, proverò a suddividerlo in ambiti tematici, cercando di ripercorrere tutti gli argomenti chiave, indispensabili per fare delle scelte consapevoli!
Dove si può costruire?
In questo articolo faremo riferimento alle aree edificatorie (comunemente detti lotti) in contesti urbani, non parleremo per ora delle aree edificabili in zona agricola.
Bisogna precisare che non è naturalmente possibile edificare su qualsiasi appezzamento di terreno e che l’edificabilità varia a seconda del Piano degli Interventi Comunale, che definisce le zone urbane, i regolamenti attuativi ed ogni parametro che consente di stabilire quanto e come si potrà costruire. Da non tralasciare che l’edificabilità dipende dall’urbanizzazione: i lotti devono essere collegati alla rete tecnologica (energia elettrica, gas, acqua, fognature) ed attraversati da strade per renderli raggiungibili. In mancanza di ciò, prima di edificare occorre provvedervi o assicurarsi che lo faccia il venditore. Informatevi infine attentamente sulla destinazione urbanistica delle aree, sia quelle che vi interessano direttamente sia quelle limitrofe, per prevedere se in futuro sarete soffocati da immobili o avrete garanzia di tranquillità! La scelta del lotto nel quale realizzare il vostro sogno è importante tanto quanto le scelte progettuali: vicinanza al centro, ai servizi, alle piste ciclabili ma anche a fonti d’inquinamento (strade, elettromagnetismo, ecc.) senza dimenticare l’orientamento. Chiedete notizie sulla qualità del terreno per la realizzazione di eventuali piani interrati e per la futura stabilità della costruzione. Ogni elemento va attentamente valutato!
Quanto e come si può costruire?
L’edificabilità è in ogni caso sottoposta alle normative comunali e varia a seconda dell’ubicazione del terreno. Normalmente le aree edificabili in zona urbana sono assoggettate ad indici di edificabilità che, in base alla superfice utile del lotto, consentono di determinare il volume ricavabile dalla costruzione. Nel Comune di Roncade, per esemplificare, il rapporto di edificabilità oscilla tra circa 1,00 e 1,20 mc/mq di terreno, con variazioni in più o meno a seconda di ogni specifico Piano Urbanistico. Serve inoltre sapere che per progettare un immobile occorre seguire delle regole stabilite sempre dalla pubblica amministrazione. Infatti, le normative urbanistiche, impongono limiti di progettazione e realizzazione specifici (posti auto, garage coperto, ampiezza minima dei locali, ecc.), che vanno rispettati per non incorrere in abusi e quindi in sanzioni.
Quanto pago?
Il valore delle aree edificabili è solitamente stabilito in Euro per mc (metri cubi ottenibili). Occorre fare attenzione poi, se il prezzo è rapportato alla superficie, che tipo di superficie il venditore considera (utile edificabile, fondiaria, territoriale, ecc.). Fiscalmente l’acquisto di un lotto è trattato in maniera differente a seconda della natura del soggetto venditore. Se è un privato, la vendita non sarà assoggettata ad IVA ma ad imposta di registro nella misura del 12% del prezzo di vendita, alla quale si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale di 50 Euro ciascuna. Se il venditore è assoggettabile ad IVA, quindi si parla di un’impresa, si verserà l’IVA del 22% sul prezzo di vendita più le imposte di registro (fissa), catastale ed ipotecaria per 200 Euro ciascuna. Attenzione però! Se l’impresa che possiede il terreno vi costruisce anche la casa, e quindi vende l'immobile sul lotto da voi scelto, allora l’IVA scende al 4% (in caso di prima casa) con un notevole risparmio!
I valori delle aree risentono molto dell’attuale situazione di mercato e sono principalmente condizionati dalla posizione (vicinanza o meno dal centro, zona residenziale o isolata), dal grado d’urbanizzazione (collegamenti alle reti idriche, energetiche, fognarie e del metano, strade e parcheggi) e dai vincoli imposti sulla specifica zona.
La seconda componente di costo da evidenziare è quella relativa alla progettazione ed alla costruzione. Purtroppo senza un’adeguata pianificazione e senza la corretta assistenza di progettisti seri e qualificati, il budget previsto al termine dei lavori può sforare di cifre importanti. Considerate attentamente le vostre esigenze, i costi possono essere suddivisi costruendo una bifamiliare con un amico o un conoscente, infatti anche nell’edilizia la condivisione può portare a grossi risparmi!
Infine vi consiglio…
… pensate bene alle vostre reali necessità.
Se volete la casa dei vostri sogni, se desiderate indipendenza e agognate di avere un angolo di mondo tutto vostro e modellato a vostro piacimento, potete raggiungere il vostro risultato!
State però in guardia e valutate con grande attenzione ogni sfaccettatura della vostra avventura. Ponetevi le giuste domande e ottenetene a tutti i costi le risposte ma non fate l’errore di voler per forza ricevere le risposte che voi ritenete giuste: se non siete del mestiere c’è sempre da imparare ed un professionista serio e con esperienza può davvero aiutarvi!
Spero di esservi stato d’aiuto, alla prossima con un nuovo articolo!
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade