Abbiamo parlato l’anno scorso di locazioni a Roncade e uno degli argomenti sui quali ancora non mi sono soffermato riguarda il termine del rapporto locativo (la risoluzione del contratto, nello specifico) e degli adempimenti che occorre obbligatoriamente o preferibilmente eseguire in questo particolare frangente.
Ho appositamente distinto l’obbligatorietà dalla preferibilità poiché, come vedremo tra poco, alcune operazioni vanno effettuate in ogni circostanza (pena la possibilità di incorrere in sanzioni) mentre altre dovrebbero essere effettuate per chiudere il rapporto con la controparte assicurandosi di non tralasciare pendenze che potrebbero ripresentarsi in un momento successivo.
Come recita ogni contratto di locazione, la risoluzione dello stesso può avvenire ad opera del conduttore (chi riceve l’immobile in locazione) per giustificato motivo, con un preavviso di 6 mesi (o altro se concordato tra le parti) da effettuare tramite lettera raccomandata. Il locatore invece, ha facoltà di risolvere il contratto alla scadenza dei primi 4 anni, solo per determinate cause previste dal codice civile e dalle specifiche leggi sulla locazione. Anche in questo caso occorre informare la controparte con una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima del termine. Un ultimo caso in cui vi è possibilità di fine del rapporto locativo si ha in seguito al trascorrere degli 8 anni (4+4), in conseguenza del rinnovo dopo la prima scadenza. In questa evenienza non è necessario che sussista un giustificato motivo ed entrambe le parti sono libere di comunicare l’interruzione del rapporto.
Ma nel momento in cui locatore e conduttore concordano sulla risoluzione del contratto e si giunge al momento effettivo del termine, cosa bisogna fare?
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Le parti hanno l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto entro 30 giorni, telematicamente o in presenza presso gli sportelli, compilando il modulo RLI. La risoluzione è necessaria e gratuita per i contratti a cedolare secca. È sempre necessaria ma a pagamento per i contratti a tassazione ordinaria, per i quali occorre versare un tributo di 67 Euro con il modello F24 Elide (codice tributo 1503). Sempre per quanto riguarda l’aspetto fiscale del rapporto, il locatore deve comunicare al proprio commercialista o a chi provvede a seguire agli adempimenti fiscali la cessazione del contratto per permettere la corretta individuazione delle imposte sul reddito da versare.
RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE
La parte locatrice ha il dovere di restituire il deposito cauzionale al locatore. Naturalmente questo obbligo è strettamente collegato al rispetto di tutti gli adempimenti contrattuali collegati allo stesso da parte del conduttore. Nello specifico, ad esempio, le spese condominiali devono essere state saldate, non devono esserci danni all’immobile ed agli arredi, non devono mancare beni se è stato controfirmato un inventario, il libretto della caldaia va restituito con le verifiche periodiche effettuate, le pareti vanno ridipinte se previsto dal contratto, ecc. Esistono diversi fattori da controllare prima di corrispondere al conduttore la somma precedentemente versata a garanzia. Inoltre bisogna ricordare di restituire il deposito comprensivo degli interessi legali, da calcolare sulla base del periodo di immobilizzo della somma stessa.
Attenzione! Il deposito non va imputato in conto canoni di locazione, perciò compensare gli ultimi mesi con questa somma non è consigliabile (basti pensare se poi dovessero esserci danni all’immobile…).
VERBALE DI RICONSEGNA
Può essere utile, ed è buona norma, redigere un verbale di riconsegna dell’immobile al momento del termine del rapporto. In particolare, le parti dovrebbero incontrarsi sul posto per valutare lo stato dell’immobile e degli arredi, verificando che tutti gli adempimenti contrattuali siano stati rispettati. È meglio redigere per iscritto e controfirmare questo documento, anche con riguardo alla restituzione del deposito cauzionale. Se parte di quest’ultimo deve essere trattenuta per manutenzioni o inadempienze del conduttore, l’ideale è specificarlo in questa sede.
CONSEGNA DELLE CHIAVI
Il conduttore “deve restituire la cosa locata al termine del rapporto”, quindi alla firma del verbale di riconsegna deve avvenire la consegna di ogni copia delle chiavi in proprio possesso non potendo più vantare diritti sull’immobile. Può essere importante da considerare per il locatore, sebbene possa essere molto costoso, un eventuale cambio delle serrature ad ogni nuova locazione per non correre rischi e dare le dovute garanzie agli inquilini.
UTENZE E SPESE CONDOMINIALI
Il conduttore dovrà far cessare i contratti con i fornitori dei servizi alla data stabilita per la risoluzione del contratto. Ogni fornitore avrà una propria modulistica da ricevere per effettuare l’operazione ed il conduttore dovrà comunicare un nuovo indirizzo nel caso in cui si rendano necessari conguagli o rimborsi. Può essere utile per il locatore disporre di una copia delle bollette (o quanto meno dei codici dei contatori), così da facilitare la successiva riattivazione delle utenze a vantaggio dei futuri nuovi inquilini. Da non sottovalutare la possibilità di una voltura (cambio di nominativo di un'utenza già attiva) sempre allo scopo di facilitare l'ingresso di nuovi inquilini.
Per quanto riguarda le spese condominiali è buona norma contattare l’amministratore prima della risoluzione, comunicando la data stabilita, al fine di far versare i dovuti importi a saldo al conduttore ed evitare incomprensioni o sgradevoli pendenze economiche successive.
Questi sono i principali adempimenti e le più importanti precauzioni da prendere in linea generale al termine di un rapporto locativo. Naturalmente, ogni caso specifico ed ogni contratto potranno avere le proprie peculiarità e dei particolari adempimenti che devono essere rispettati e verificati.
Vi consiglio infine, che siate locatori o conduttori, sempre massima attenzione, trasparenza e buon senso nel rispetto delle leggi vigenti in materia per assicurarvi operazioni tranquille limitando al minimo i rischi!
Alla prossima con un nuovo articolo,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade