Pensando a qualcosa che potesse essere utile a voi lettori, mi è venuto in mente di mettere nero su bianco un alfabeto che lettera dopo lettera esprima alcuni concetti comuni nel mondo immobiliare! Si spazia dal diritto alla fiscalità, passando per i termini del mestiere a quelli utilizzati più comunemente. Insomma un mix di concetti, brevemente spiegati, che può tornare sempre utile per chiunque debba operare nel vasto universo immobiliare!
Ogni tanto cercherò di riproporre questo format, che mi consente di affrontare diversi argomenti in modo rapido, curioso e poco impegnativo, rimandando anche a precedenti articoli della Rubrica!
Buona lettura!
A – affitto
Questo termine è comunemente usato per indicare quella che più propriamente è la locazione (vedi alla L). Infatti l’affitto, nel corretto utilizzo del termine, si riferisce esclusivamente al “godimento di cose produttive, mobili ed immobili”, quindi di beni che sono in grado di produrre i così detti frutti (ad esempio si parla di affitto di azienda). Lo scopo abitativo, ad esempio, non è di per sé suscettibile a creare ricchezza ma a soddisfare semplicemente un bisogno.
B – bonus fiscali
Sono molteplici i bonus fiscali relativi agli immobili in vigore nel 2016. Dalle ristrutturazioni alla riqualificazione energetica, senza dimenticare i mobili o l’acquisto di abitazioni in classe energetica B o superiore da imprese di costruzione. Saper cogliere la giusta occasione, entro la fine del 2016, può garantire un interessante recupero di parte degli investimenti!
C – cedolare secca
È una modalità di tassazione dei redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo a soggetti privati. Consente alle parti di risparmiare nelle spese di registrazione del contratto, rende i canoni mensili invariati per tutta la durata del rapporto (esclude l’adeguamento ISTAT) e permette al locatore di subire una tassazione forfettaria rispetto ad altri redditi (non c’è cumulabilità fiscale).
D – donazione
È un contratto col quale una parte, per spirito di liberalità, arricchisce un’altra, senza ricavarne un corrispettivo. È comune che all’interno di nuclei familiari si concretizzi questa fattispecie ed occorre prestare molta attenzione quando si compravende un bene immobile che ha subito questo passaggio. Infatti, l’impugnazione della donazione da parte di eredi può creare gravi conseguenze anche sul terzo acquirente e per questo è necessario trattare beni donati con grande cautela.
E – energetica, classe
L’APE di un edificio è un documento necessario alla vendita o alla locazione. Come ho scritto qualche mese fa, di recente c’è stata una importante variazione della normativa che ridefinisce le classi energetiche, l’utilità dell’attestazione e le regole da seguire per non commettere errori. Attenzione anche alle sanzioni in caso di errori o invalidità, in vigore a partire da Ottobre 2015!
F – finanziabilità
Per chiunque intenda acquistare un immobile è importante avere la possibilità di accedere ad un mutuo e quindi sostenere l’investimento. A differenza di una decina d’anni fa, oggi la possibilità di essere finanziati da una banca è vincolata a stringenti requisiti reddituali/patrimoniali e nella maggior parte dei casi l’importo finanziato non supera l’80-90% del valore dell’immobile. In ogni caso oggi i tassi d’interesse sono interessanti e rientrando nei requisiti degli istituti è possibile fruire di mutui davvero convenienti!
G – giardino
È una delle richieste più frequenti per chi cerca casa da acquistare (ma anche in locazione). Gli appartamenti con giardino o le case con uno spazio esterno privato sono gli immobili più ambiti nel mercato immobiliare e di conseguenza i più difficili da trovare. Solitamente sono anche quelli con più semplice vendibilità e maggiore resistenza in termini di prezzo durante la trattativa.
H – home staging
Letteralmente “casa” e “palcoscenico”, questo termine inglese fa riferimento ad una attività importata in Italia dagli USA che consiste nel preparare a puntino la casa per la messa in vendita. È una forma di differenziazione dell’offerta, utile per spostare il focus d’interesse di un immobile dal prezzo all’immagine, puntando sulla qualità. Tende, tappeti, vasi, cuscini, soprammobili ed addirittura mobili… rendere la propria casa unica rispetto a quella dei concorrenti per attirare l’occhio (ed il portafogli) dei compratori!
I – impianti
Sono tra le componenti più importanti da valutare per quanto riguarda un immobile che si desidera acquistare. La presenza dei certificati di conformità, la regolarità alle normative e la revisione periodica (specialmente per quanto riguarda le caldaie) sono fattori essenziali per un acquisto sicuro. Nel caso in cui in seguito ad un acquisto si renda necessario intervenire sugli impianti, i costi possono balzare alle stelle, quindi occorre grande attenzione nella fase pre-rogito.
L – locazione
È il contratto tra due parti col quale una si obbliga a far godere all’altra un bene mobile o immobile, per un dato tempo e previo il versamento di un determinato corrispettivo periodico. Quando si fa riferimento ad immobili ad uso abitativo (case, appartamenti, ecc) o commerciale (i negozi) è corretto parlare di locazione e non, come detto sopra, di affitto.
M – mediazione
È l’attività svolta dall’agente immobiliare che consiste nel l’insieme di azioni attuate per avvicinare le parti di un affare immobiliare ad un accordo. L’unica via per concludere una compravendita (ma anche una locazione) immobiliare è quella di cercare il giusto compromesso, che soddisfi entrambe le parti ed allo stesso tempo le porti a rinunciare a qualche pretesa. Ricordate di rivolgervi solo a figure iscritte in CCIAA, evitate, denunciate e non pagate gli abusivi!
N – notaio
L’ultima fase di una compravendita deve necessariamente avere come protagonista questa figura. È obbligatorio recarsi da un notaio per “rogitare”, ovvero redigere e controfirmare il definitivo atto col quale la proprietà di un immobile passa da una soggetto ad un altro. Contestualmente si verseranno le imposte dovute, avverrà la trascrizione nei pubblici registri dell’operazione e si dovrà la parcella a questo professionista. Inoltre, in aggiunta alle verifiche effettuate da un agente immobiliare, il notaio assicurerà la presenza o meno di trascrizioni, iscrizioni o diritti di terzi sui beni pregiudizievoli alla compravendita.
O – Open space
Le moderne abitazioni sono sempre più orientate, da un punto di vista progettuale, a recuperare spazio nella zona giorno eliminando i corridoi e creando un unico ambiente tra cucina e soggiorno. Fino a 30 anni fa, l’appartamento o l’abitazione tipo avevano ingressi e corridoi che si distribuivano tra i locali. Oggi la volontà di locali luminosi e spaziosi rende “inutile” la presenza di corridoi e muri divisori, facendo propendere i gusti verso l’apertura degli spazi.
P – preliminare
È una scrittura privata tra le parti di una compravendita con la quale la parte promissaria acquirente promette di acquistare dalla promittente venditrice un determinato immobile. Deve essere redatto in forma scritta e deve avere contenuto minimo, già descritto in un precedente articolo. Inoltre va obbligatoriamente registrato presso l’AdE, per non incorrere in sanzioni derivanti dall’evasione delle imposte.
Q – quotazione (o prezzo)
Definire il prezzo di vendita di un immobile per la messa in vendita è l’operazione più delicata per sperare di riuscire a concretizzare l’affare. Come già ho detto in un precedente articolo, per avere una reale base di misura ed avvicinarsi al valore di mercato ideale, occorre spesso rivolgersi ad un esperto per evitare di allungare i tempi di vendita ed allontanare eventuali acquirenti.
R – rent to buy
Si tratta di un recente meccanismo per l’acquisto della proprietà di un immobile, ovvero un contratto col quale un soggetto proprietario concede ad un potenziale acquirente (che inizialmente è conduttore in una locazione) la possibilità di possedere un immobile per un determinato periodo di tempo corrispondendo una somma, imputabile parte a locazione e parte ad acconto su un eventuale futuro acquisto (che comunque resta discrezionale per il conduttore e non obbligatorio).
S – spese condominiali
Fattore molto importante da considerare in sede di acquisto o locazione di immobile. Occorre tenere a mente che oltre alle spese per le utenze, al canone di locazione o alla rata del mutuo, i costi condominiali si aggiungono e spesso possono mettere in difficoltà il bilancio familiare. Informatevi dall’amministratore condominiale e state attenti che non vi siano condomini morosi o debiti pregressi.
T – terreno edificabile (o lotto)
Si tratta di un’area che urbanisticamente rientra in ambito edificabile e quindi sulla quale è possibile costruire un immobile. Naturalmente esistono dei vincoli imposti dai regolamenti comunali, sia progettuali che volumetrici e di superficie. Inoltre, i così detti lotti devono essere urbanizzati, cioè dotati degli allacci alle reti tecnologiche, serviti da strade o vie di collegamento alla viabilità pubblica.
U – umidità
Uno dei problemi più sentiti dai clienti in fase di acquisto è quello relativo all’umidità negli ambienti delle abitazioni. Infiltrazioni e risalite, se non adeguatamente sistemate, possono influire sulla salubrità dei locali (con la muffa), sull’estetica (scrostamenti di intonaci e macchie) e sulla stabilità della struttura nei casi più gravi. In particolar modo nelle nostre zone è fondamentale accertare la presenza o meno di questi problemi e valutare il costo per la sistemazione.
V – valore catastale
È l’imponibile sul quale si calcola l’imposta proporzionale di registro nelle compravendite tra privati. L’imposta può variare tra il 2% (prima casa) ed il 9% (seconde case) ed il v.c. si ottiene moltiplicando la rendita catastale, ottenibile da una visura all’agenzia delle entrate, per 1,05 e quindi per 110 (in caso di prima casa) o per 120 (non prima casa).
Z – zona
Per chi opera nel settore immobiliare la così detta “zona” consiste nella specializzazione, a livello conoscitivo, valutativo e lavorativo, in una determinata area geografica. Gli effetti di questa scelta sono molteplici: approfondita conoscenza dello specifico mercato, rapida ed accurata determinazione dei prezzi, maggior impatto in termini di risultati ottenibili e, non da poco, di soddisfazione del cliente.
Mi sono risparmiato J,K, W, X, Y, ma spero di avervi dato comunque qualche interessante spunto, alla prossima con un nuovo approfondimento immobiliare!
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade