Il 30 gennaio scorso, le associazioni dei proprietari e degli inquilini di immobili della provincia di Treviso, ben 8 enti, hanno varato un accordo territoriale per il Comune di Roncade al fine di definire nello specifico dell’area roncadese, le modalità per la stipula di contratti di locazione a “canone concordato”, “transitori” e “per studenti universitari”.
Anche a Roncade negli ultimi anni, per svariate motivazioni, la domanda di locazioni così dette “brevi” e che risultino in qualche modo calmierate nella durata e negli importi è visibilmente cresciuta. La casa di riposo, gli istituti scolastici, nuove aziende e soprattutto nuovi corsi di laurea o di specializzazione che si terranno in comune hanno contribuito a modificare la richiesta in locazione da parte di potenziali inquilini, che non sempre riescono ad incontrare disponibilità da parte dei proprietari.
Con questo accordo specifico per il comune di Roncade, potrebbe essere più semplice soddisfare la crescente domanda avvantaggiando anche i proprietari in termini fiscali. È importante precisare che già dal 2005 era attivo un accordo territoriale, che comprendeva differenti comuni tra il trevigiano ed il veneziano, tra i quali Roncade. In seguito ad un decreto ministeriale del 2017 si è reso necessario riformulare la materia e finalmente è possibile calare esclusivamente e più precisamente e semplicemente nella realtà roncadese i vantaggi di questo accordo territoriale.
Cerchiamo ora di capire in cosa consiste questo accordo ed in che termini si ripercuote sulla stipula dei contratti, sulle modalità di determinazione del canone e sui vantaggi per proprietari ed inquilini.
Tipologie di contratti
Sono tre le tipologie contrattuali ammesse:
- I contratti agevolati, ovvero i così detti a “canone concordato”, di durata minima 3+2 anni (al posto del classico 4+4);
- I contratti transitori ordinari, di durata non superiore a 18 mesi e collegati a determinate fattispecie relative ad eventi certi e ad una data prefissata, ipotizzate nell’accordo;
- I contratti transitori per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni e impiegabili solo da studenti universitari che intendono stabilirsi in comune.
Modalità di stipula e determinazione del canone
Ogni contratto stipulato dovrà essere intitolato secondo le tre tipologie sopra elencate, facendo riferimento agli articoli del decreto ministeriale (ben citati nell’accordo sotto scaricabile). In caso di contratto transitorio o di contratto universitario occorrerà esporre nel contratto la fattispecie che implica l’impiego di queste tipologie (la descrizione della motivazione).
Step 1
L’accordo descrive che la determinazione del canone dipenderà dalla “superficie utile complessiva” dell’immobile locato (o della porzione di immobile) calcolata seguendo delle precise indicazioni. Differenti locali andranno considerati secondo diverse percentuali, ad esempio l’unità abitativa andrà computata al 100% mentre il garage al 50%. Le superfici andranno calcolate al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. In base alla dimensione complessiva ricavata si dovrà applicare un coefficiente per stabilire la superficie finale.
Step 2
Stabilita la superficie è possibile determinare il canone in base a delle subfasce di elementi caratterizzanti, o più semplicemente in base alle dotazioni, all’età ed alle peculiarità dell’immobile oggetto di locazione. L’accordo stabilisce dei valori massimi e minimi (in Euro) da moltiplicare per i metri quadrati ottenuti dalla misurazione nello step 1. La scelta della subfascia dipende dal numero di elementi caratterizzanti presenti nell’immobile, tanti più elementi saranno presenti tanto più i valori minimi e massimi saranno elevati. I valori potranno essere aumentati di determinate percentuali a seconda della classe energetica dell’edificio, della presenza o meno di arredi ed elettrodomestici e della durata del contratto.
In base all’anno di costruzione o di ristrutturazione pesante dell’immobile, varieranno gli importi minimi e massimi secondo una specifica tabella allegata.
L’importo del canone di locazione quindi, andrà stabilito all’interno di predeterminati intervalli valoriali ma è molto importante che il canone sia proporzionato all’immobile ed ai prezzi di mercato delle locazioni: le fasce stabilite dall’accordo sono piuttosto ampie e sarà a discrezione del proprietario definire un valore che rientri nell’intervallo e che allo stesso tempo sia consono alla reale attrattività dell’immobile per non risultare “fuori mercato” agli occhi dei potenziali inquilini.
Vantaggi per proprietari ed inquilini
Naturalmente tutto questo procedimento per delineare le caratteristiche della locazione dovrà ripercuotersi positivamente sulle due figure del rapporto locativo.
- Proprietari; i contratti a tassazione ordinaria che rispetteranno l’accordo avranno una riduzione percentuale nel reddito derivante dalla locazione in sede di dichiarazione. In caso di cedolare secca l’aliquota scenderà dal 21% al 10%. Vi sarà inoltre un riduzione del 25% dell’IMU spettante ai proprietari di immobili locati a condizioni agevolate.
- Inquilini; ai conduttori, a determinate condizioni (spostamento per motivi lavorativi o età compresa tra i 20 e 30 anni), spetterà una detrazione in sede di redditi dichiarati, variabile in base appunto al reddito complessivo dell’inquilino.
Inoltre da non sottovalutare la maggiore elasticità in termini di durata che questi contratti garantiranno ai conduttori e la determinazione del canone in base a valori prestabiliti ed alla reale condizione dell’immobile.
Altre condizioni
Le parti, se non stipuleranno il contratto con l’assistenza di una delle associazioni firmatarie, dovranno comunque attestare unilateralmente o bilateralmente che la scrittura redatta corrisponderà alle indicazioni stabilite dall’accordo. Sono presenti negli allegati dell’accordo (SCARICABILE QUI) dei modelli da compilare e da far controfirmare ad una delle associazioni al fine di poter usufruire delle agevolazioni sopra esposte.
Esiste inoltre un ultimo allegato utile, in caso di dispute tra le parti sull’interpretazione di una delle componenti della scrittura, al fine di avviare una procedura negoziale e di conciliazione da sottoporre ad una delle organizzazioni firmatarie.
In conclusione…
Roncade finalmente ha un accordo territoriale per la stipula di contratti agevolati calato a misura sulla realtà locale. Resta ora da capire se, in base ai contratti ed ai prezzi attualmente vigenti, sarà conveniente o meno per proprietari ed inquilini applicare queste indicazioni. Certo, il vantaggio fiscale per i proprietari è indubbio e credo che nel rispetto dei prezzi attuali o a condizioni migliori per gli inquilini (sempre che le fasce di prezzo lo consentano), sarà probabile che questi contratti prenderanno piede. Garantire una maggiore elasticità di durata e vincolare per un periodo inferiore gli inquilini è sicuramente positivo specialmente per rispondere ad una domanda locativa oggi molto più rapida e “transitoria” (per l’appunto) rispetto a qualche anno fa.
Certo, non è proprio semplice interpretare per filo e per segno l’accordo, ma per qualsiasi informazione o per “simulare” le condizioni agevolate ad un contratto in essere e studiarne la convenienza, l’agenzia immobiliare Casa Nord è a disposizione!
Alla prossima con un nuovo articolo!