Fino ad una decina di anni fa, l’investimento sul mattone ed il fatto d’essere proprietari di un immobile era garanzia di continua rivalutazione del capitale e di rapido smobilizzo dello stesso. Diciamo che, banalizzando la questione, l’immobile rappresentava una sorta di deposito bancario per la facilità con la quale si riusciva a trovare nel giro di poche settimane degli acquirenti pronti a tramutare pietre o terra in liquidità. Certo, anche all’ora esistevano “pecore nere”, cioè proprietà che per motivi propri o indotti non avevano un mercato stabile e reattivo, quindi restavano sul groppone dei proprietari per lungo tempo prima di essere ceduti.
Oggi la situazione è completamente cambiata e si è notevolmente ed inevitabilmente ampliata la platea delle “pecore nere”, comprendendo quasi tutte le proprietà. Non starò qui ad approfondire che lo shock immobiliare iniziato nel 2008, ed ancora in corso, ha completamente stravolto il settore. Per la prima volta dagli anni ’60 gli immobili hanno subito una perdita di valore duratura, costante e probabilmente permanente. Si è sgonfiata la bolla, il credito delle banche è molto più oculato (a volte anche troppo), la tassazione sugli immobili è più che raddoppiata a partire dal 2011[1], il mercato del lavoro è instabile e le incognite economiche e sociali sono fonte di giustificata insicurezza.
Ma dato questo realistico preambolo, tornando al titolo dell’articolo, quanto ci vuole per vendere un immobile oggi?
Beh, naturalmente la domanda posta in questa maniera è pericolosa perché rischia di ottenere una risposta vaga e poco utile a voi lettori. Proviamo a chiudere un poco il cerchio, focalizzandoci sulle situazioni più comuni, che potrebbero interessare più da vicino chi sta leggendo.
Domanda: ho una casa/appartamento in comune di Roncade, e voglio venderla/venderlo per monetizzare o reinvestire, quanto ci metterò?
Sebbene si sia ancora sul generico, è possibile ora mettere dei paletti e fare un ragionamento di sintesi.
Preciso che non è facile determinare un tempo standard e rispondere in modo assoluto. Sarebbe sciocco e poco professionale dire che oggi gli immobili si vendono con certezza in una settimana, due mesi, un anno. C’è variabilità e questa dipende da differenti elementi.
I principali fattori che agiscono sui tempi di vendita, muovendo la domanda e quindi influenzando l’offerta (se si desidera raggiungere l’obiettivo), sono di tipo geografico, dimensionale, economico, estetico e tecnico.
Fattori geografici
Si parla molto semplicemente di localizzazione, in ogni sua sfaccettatura. Città o frazioni, centro, periferia o campagna. Ma anche orientamento, contesto urbano, vicinato, comodità ai servizi, ecc. Nella maggior parte dei casi queste caratteristiche dell’immobile non sono modificabili e quindi condizionano pesantemente l’offerta se agiscono negativamente ed allo stesso tempo la rendo appetibile se intervengono positivamente.
Fattori dimensionali
I fatidici metri quadrati dell’immobile in vendita. Troppi, troppo pochi ma pure in questo caso difficilmente modificabili. In particolar modo per gli appartamenti questa caratteristica si fa sentire quando si tratta di vendere. Le esigenze della domanda odierna sono orientate verso spazi che non limitino l’acquirente nel tempo e che consentano una buona vivibilità anche in caso di allargamento del nucleo familiare. Inoltre le dimensioni dei condomìni sono un elemento chiave: oggi le maggiori richieste sono per nuclei ridotti, che assicurino privacy e ridotte spese.
Fattori economici
Qui si torna a parlare di prezzo. Ho già scritto al riguardo qualche mese fa ma non fa mai male ripeterlo. I valori di mercato degli immobili devono essere adeguati alla ridotta (ed esigente) domanda odierna. Il mercato immobiliare degli ultimi anni è sempre più “guidato dagli acquirenti” ed inevitabilmente i venditori per raggiungere l’obiettivo devono entrare in quest’ottica. Ciò non significa svendere, nemmeno stracciare il prezzo. Significa centrarlo alla perfezione nel momento stesso in cui si immette l’immobile sul mercato. Altrimenti le voci corrono, l’offerta perde attrattività e la vendita si prolunga di molto!
Fattori estetici
Anche l’occhio vuole la sua parte ed un immobile sistemato, curato e ben presentato ha maggiori possibilità di essere smobilizzato in un tempo inferiore. Come per ogni bene, tanto più lo si rende presentabile tanto più attirerà l’attenzione degli acquirenti e soprattutto li si renderà disponibili ad investire una somma maggiore. Faccio rientrare in questa categoria anche la vetustà, ovvero l’età degli immobili. Qui occorrerebbe spendere qualche riga, ma ora mi limito a dire che inevitabilmente l’anno di costruzione influisce sui tempi di vendita solo se non è relazionato coerentemente al prezzo stabilito. Rinvio ad un articolo futuro una attenta riflessione sul rapporto età/attrattività.
Fattori tecnici
In questa ampia categoria ho pensato di inserire tutti gli aspetti legali, urbanistici ed in generale “da addetti ai lavori” che possono complicare e quindi rallentare una vendita. Difformità catastali, vincoli, adempimenti burocratici sono nostro malgrado da tenere in grande considerazione e vanno soppesati nel momento in cui si interviene per limitarli o risolverli. Possono naturalmente influire sull’attrattività dell’offerta ed inevitabilmente sulla volontà degli acquirenti.
Questi 5 fattori confluiscono all’unisono, e mescolandosi tra loro, nella strategia di vendita. Ognuno di essi in base al grado di positività/negatività assunto (quest’ultimo rapportato alle esigenze ed ai trend della domanda odierna) dovrà essere limato o esaltato nell’insieme di azioni di comunicazione e pubblicità che si metteranno in atto per raggiungere l’obiettivo.
In conclusione, pur potendo sapere su che caratteristiche dell’offerta intervenire per ridurre i tempi di vendita e velocizzare il processo, oggi risulta in ogni circostanza difficile concludere una vendita prima di 4/5 mesi. Ciò non significa che passato questo periodo di tempo ci sia la certezza di effettuare la vendita, ma semplicemente che è molto complicato realizzarla prima. Anche un immobile che ricalchi alla perfezione ognuno dei fattori sopra indicati, ha un tempo medio di permanenza sul mercato che non va sotto la soglia definita. E via via identificando criticamente ogni negatività si allungherà di conseguenza lo “star sulla piazza” del bene.
Naturalmente dietro a questa considerazione non ci sono calcoli matematici e certezze assolute, a riprova che l’imprevedibilità d’oggigiorno può riservare sorprese di ogni tipo. Ciò che conta per non sprecare tempo ed ottenere il massimo risultato sono pianificazione, spirito critico ed anche in questo caso una buona dose di buonsenso. Se state vendendo casa fate del vostro meglio per intervenire sui 5 fattori determinanti (esaltate quelli positivi e cercate di riparare a quelli negativi, se possibile) e armatevi di pazienza. Infine valutate bene ogni occasione, anche con l’aiuto di un esperto del settore: oggi più che mai, ogni lasciata è persa!
Alla prossima per qualche altro consiglio,
Claudio Stefanini
Agente immobiliare a Roncade
[1] Dati CGIA Mestre “Tasse: le patrimoniali ci costano la cifra record di 48,6 miliardi” del 12 settembre 2015;